Finances
Comment établir le budget prévisionnel d’une copropriété ?
Mis à jour le · 7 min de lecture
L'essentiel
Le budget prévisionnel chiffre les dépenses courantes de l'année à venir : entretien, fonctionnement et administration des parties communes. Il est voté chaque année par l'assemblée générale, dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice précédent, et sert de base aux appels de provisions trimestriels. Il se construit à partir des dépenses réelles de l'année passée, corrigées de ce que l'on sait déjà de l'année suivante.
Ce que couvre le budget — et ce qu’il ne couvre pas
Le budget prévisionnel fait face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).
| Dans le budget | Hors budget (voté à part) |
|---|---|
| Contrats d’entretien : ascenseur, nettoyage, espaces verts | Travaux de rénovation : ravalement, toiture, remplacement de chaudière |
| Eau, électricité et chauffage des parties communes | Travaux d’amélioration : interphone, contrôle d’accès neuf |
| Assurance de l’immeuble | Études techniques et diagnostics liés à ces travaux |
| Menues réparations et petite maintenance | Opérations exceptionnelles |
| Frais d’administration : banque, affranchissement, logiciel |
Les travaux hors budget sont votés avec leur propre financement et appelés selon leur échéancier (art. 14-2) ; voir les appels de fonds.
Estimer chaque poste
- Partez du réalisé : les dépenses réelles de l'exercice clos, poste par poste — elles figurent dans le compte de gestion des opérations courantes (voir la comptabilité).
- Appliquez les contrats : prix et clauses d'indexation des contrats en cours, échéances de renouvellement.
- Intégrez ce qui est connu : nouveau contrat voté, hausse annoncée de l'assurance ou de l'énergie, fin d'une garantie.
- Gardez une marge raisonnable sur les postes variables (énergie, petites réparations), sans gonfler le budget : un budget trop large immobilise la trésorerie des copropriétaires, un budget trop juste oblige à une régularisation lourde.
Répartir le budget par clé
Chaque poste est rattaché à la clé de répartition prévue par le règlement de copropriété : les charges générales aux tantièmes de copropriété, les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif) à leur clé propre (art. 10). Présentez le budget clé par clé : c'est ce qui permet à chacun de retrouver sa part.
| Clé | Postes | Budget annuel |
|---|---|---|
| Charges générales | Nettoyage, électricité des communs, assurance, administration | 18 000 € |
| Ascenseur | Contrat d’entretien, électricité, petites réparations | 6 000 € |
| Total des charges courantes | 24 000 € | |
| Fonds de travaux (5 % minimum) | Cotisation annuelle | 1 200 € |
Ajouter le fonds de travaux
La cotisation annuelle au fonds de travaux est votée en même temps que le budget. Elle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni, si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, à 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit (art. 14-2-1). Présentez-la à part : c'est une épargne du syndicat, pas une dépense de l'année.
Le vote et l’exécution
- Le budget est voté à la majorité de l'article 24, lors de l'assemblée qui approuve les comptes de l'exercice clos, dans les six mois qui suivent sa clôture (art. 14-1).
- Le projet de budget est joint à la convocation, avec le comparatif du budget voté et du réalisé de l'exercice précédent (voir préparer l'AG).
- Une fois voté, il est appelé par quarts, le premier jour de chaque trimestre, sauf modalités différentes fixées par l'assemblée.
Suivre le budget en cours d’année
Comparez chaque trimestre le réalisé au budget, clé par clé. Un dépassement repéré en juin se discute avec le conseil syndical ; découvert à la clôture, il se paie en une seule régularisation.
Questions fréquentes
Quand voter le budget prévisionnel d’une copropriété ?
Chaque année, lors de l'assemblée générale, dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Quelle majorité pour voter le budget prévisionnel ?
La majorité de l'article 24 : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Les travaux sont-ils inclus dans le budget prévisionnel ?
Non. Le budget couvre la maintenance, le fonctionnement et l'administration courante. Les travaux de rénovation ou d'amélioration sont votés à part, avec leur propre financement (article 14-2).
Comment calculer le fonds de travaux ?
Au moins 5 % du budget prévisionnel et, si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit.
Textes de référence
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 10, 14-1, 14-2, 14-2-1 et 24
Ce guide présente les règles générales applicables aux copropriétés. Vérifiez toujours les stipulations de votre règlement de copropriété et, en cas de litige, prenez conseil auprès d'un professionnel du droit.