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Fonds de travaux en copropriété : montant, calcul et utilisation
Mis à jour le · 7 min de lecture
L'essentiel
Le fonds de travaux est une épargne obligatoire de la copropriété pour financer ses futurs travaux. Il est alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel — ou 2,5 % du montant des travaux prévus au plan pluriannuel, s'il existe. Les sommes versées sont placées sur un compte à part et restent acquises au syndicat : elles ne sont pas remboursées au copropriétaire qui vend.
Quelles copropriétés sont concernées ?
Depuis la loi Climat et résilience, toutes les copropriétés à usage d'habitation, quelle que soit leur taille, doivent constituer un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans suivant la réception de l'immeuble (art. 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). L'obligation s'applique aux petites copropriétés depuis le 1er janvier 2025.
Petites copropriétés
Une copropriété de moins de dix lots peut décider, à l'unanimité des voix de l'assemblée générale, de ne pas constituer de fonds de travaux. La décision doit être expresse et figurer au procès-verbal.
Le montant de la cotisation
| Situation | Cotisation annuelle minimale |
|---|---|
| Plan pluriannuel de travaux adopté | 2,5 % du montant des travaux prévus au plan |
| Sans plan pluriannuel | 5 % du budget prévisionnel |
L'assemblée générale peut voter un montant supérieur, à la majorité de l'article 25. Exemple : pour un budget prévisionnel de 24 000 €, la cotisation minimale est de 1 200 € par an, répartie entre les copropriétaires selon les tantièmes de charges générales.
Appeler et placer la cotisation
- La cotisation est appelée avec les provisions du budget, en général chaque trimestre, mais sur une ligne distincte de l'appel de fonds — voir comment faire un appel de fonds.
- Les sommes sont versées sur un compte séparé, rémunéré, ouvert au nom du syndicat. Les intérêts restent acquis au fonds.
- En comptabilité, les cotisations sont suivies sur un compte dédié : elles ne se mélangent pas avec les charges courantes et apparaissent à part dans les annexes présentées à l'assemblée.
Utiliser le fonds
Le fonds finance les travaux prescrits par la loi, les travaux du plan pluriannuel et les travaux votés par l'assemblée qui ne relèvent pas du budget prévisionnel. Son utilisation :
- est décidée par l'assemblée générale, en même temps que les travaux à financer ;
- peut couvrir tout ou partie du coût, le complément étant appelé auprès des copropriétaires ;
Pour le vote des travaux eux-mêmes, voir les majorités de vote des travaux.
Que devient le fonds lors d’une vente ?
Les cotisations versées sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat : le vendeur n'en récupère rien auprès du syndicat. Le montant de la quote-part du fonds rattachée au lot vendu figure dans l'état daté, et les parties peuvent en tenir compte dans le prix. Voir l'état daté et la vente d'un lot.
Questions fréquentes
Le fonds de travaux est-il obligatoire pour une petite copropriété ?
Oui depuis le 1er janvier 2025, pour toute copropriété à usage d'habitation de plus de dix ans. Une copropriété de moins de dix lots peut toutefois y renoncer par une décision unanime de l'assemblée générale.
Quel est le montant minimal de la cotisation au fonds de travaux ?
Au moins 5 % du budget prévisionnel, ou 2,5 % du montant des travaux prévus au plan pluriannuel de travaux lorsqu'il a été adopté. L'assemblée peut voter un taux plus élevé.
Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur d’un lot ?
Non. Les sommes versées sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat. L'acquéreur « hérite » de la quote-part, ce que les parties peuvent prendre en compte dans le prix de vente.
Sur quel compte placer le fonds de travaux ?
Sur un compte bancaire séparé, rémunéré, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Les intérêts produits restent acquis au fonds.
Textes de référence
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14-2 et 14-2-1
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et résilience »
Ce guide présente les règles générales applicables aux copropriétés. Vérifiez toujours les stipulations de votre règlement de copropriété et, en cas de litige, prenez conseil auprès d'un professionnel du droit.