Vente d’un lot : pré-état daté, état daté et certificat de l’article 20

Les trois documents de la vente

Le pré-état daté

La promesse de vente doit être accompagnée d'informations financières : montant des charges courantes et hors budget des deux derniers exercices, sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur, état global des impayés de la copropriété et de la dette envers les fournisseurs, quote-part du fonds de travaux attachée au lot.

Le vendeur peut les réunir lui-même ; le plus souvent, il les demande au syndic. Son prix n'est pas plafonné par la loi, mais un syndic bénévole n'a aucune raison de le facturer.

Le contenu de l’état daté

L'état daté suit une structure fixée par l'article 5 du décret du 17 mars 1967, reprise par le modèle du Conseil supérieur du notariat :

1. Les sommes dues par le vendeur au syndicat : provisions exigibles du budget et hors budget, charges impayées des exercices antérieurs, avances, cotisations au fonds de travaux, frais de l'état daté.
2. Les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers le vendeur : avances perçues, provisions encaissées pour des périodes postérieures, solde créditeur non imputé.
3. Les sommes qui incomberont à l'acquéreur : reconstitution des avances, provisions non encore exigibles du budget et des travaux votés, avec leurs dates d'exigibilité.

En annexe : les quotes-parts des deux derniers exercices, l'existence de procédures en cours, la situation du fonds de travaux, les travaux votés et non encore appelés.

Le prix de l’état daté

Les honoraires du syndic pour l'état daté sont à la charge du vendeur et plafonnés à 380 € TTC (art. 10-1 de la loi de 1965 et décret n° 2020-153 du 21 février 2020). Un syndic bénévole, non rémunéré, peut le délivrer gratuitement ; seuls des frais réels (envoi recommandé, par exemple) peuvent alors être refacturés.

Le certificat de l’article 20 et l’avis de mutation

• Certificat de l'article 20 : le syndic atteste, pour une vente qui doit intervenir dans le mois, que le vendeur est libre de toute obligation envers le syndicat. Le notaire est alors dispensé d'envoyer l'avis de mutation. S'il n'est pas à jour, le certificat indique la somme due.
• Avis de mutation : à défaut de certificat, le notaire notifie la vente au syndic, qui dispose de quinze jours pour former opposition au versement des fonds au vendeur, à hauteur des sommes restant dues (art. 20 de la loi de 1965).
• Certificat de l'article 20-II : le syndic atteste que l'acquéreur n'est pas déjà copropriétaire de l'immeuble, ou, s'il l'est, qu'il n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. À défaut, la vente ne peut pas être conclue.

Après la vente, le notaire notifie la mutation au syndic (art. 6 du décret de 1967) : le syndic met à jour la liste des copropriétaires et ouvre le compte de l'acquéreur.

Qui paie les charges de l’année de la vente ?

Vis-à-vis du syndicat, chaque provision est due par celui qui est copropriétaire à la date où elle devient exigible (art. 6-2 du décret de 1967). Le trop ou moins versé constaté lors de l'approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire à ce moment-là, c'est-à-dire l'acquéreur. Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition entre eux, mais elle n'est pas opposable au syndicat. Voir l'approbation des comptes et la régularisation.