Finances
Comment gérer les impayés de charges en copropriété ?
Mis à jour le · 8 min de lecture
L'essentiel
Un impayé se traite tôt et par étapes : relance amiable dès le retard, mise en demeure par lettre recommandée si rien ne bouge, puis action en justice. Après une mise en demeure restée sans effet plus de trente jours, toutes les provisions de l'exercice deviennent exigibles d'un coup, et les frais de recouvrement sont mis à la charge du seul copropriétaire défaillant. Le syndic n'a pas besoin d'autorisation de l'assemblée pour agir en recouvrement.
Pourquoi agir vite
Les charges impayées d'un copropriétaire sont payées, en attendant, par tous les autres : la trésorerie du syndicat se tend, les fournisseurs attendent, et les travaux votés peuvent être retardés. Plus la dette vieillit, plus elle est difficile à recouvrer. Un suivi mensuel des soldes, lot par lot, suffit à repérer un retard dès le premier trimestre.
Les étapes du recouvrement
| Étape | Quand | Comment |
|---|---|---|
| Relance amiable | Quelques jours après l’échéance | Courriel ou courrier courtois, avec le relevé de compte |
| Relance formelle | Deux à trois semaines après | Courrier rappelant le montant dû et la date limite |
| Mise en demeure | Si la relance reste sans effet | Lettre recommandée avec accusé de réception, montant détaillé, délai de paiement |
| Action en justice | Mise en demeure infructueuse | Tribunal judiciaire, avec un commissaire de justice ou un avocat |
Proposer un échéancier
Face à une difficulté passagère, un échéancier écrit, signé par le copropriétaire et porté à la connaissance du conseil syndical, vaut souvent mieux qu'une procédure. Fixez des dates précises et reprenez la procédure au premier incident.
La mise en demeure et ses effets
La mise en demeure est l'acte qui fait basculer le dossier. Elle précise les sommes dues, appel par appel, et le délai laissé pour payer. Elle produit deux effets importants :
- La déchéance du terme — si elle reste infructueuse pendant plus de trente jours, les provisions non encore échues du budget prévisionnel et du fonds de travaux deviennent immédiatement exigibles (art. 19-2 de la loi du 10 juillet 1965).
- Les frais de recouvrement — les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure sont imputables au seul copropriétaire concerné (art. 10-1), et non à l'ensemble des copropriétaires.
Saisir la justice
Le syndic peut agir en recouvrement sans autorisation préalable de l'assemblée générale : c'est une exception expresse à la règle qui impose cette autorisation pour agir en justice (art. 55 du décret du 17 mars 1967). Informez tout de même le conseil syndical, et rendez compte à l'assemblée suivante.
- Après une mise en demeure infructueuse, le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire à payer les sommes devenues exigibles (art. 19-2).
- L'injonction de payer est une autre voie, plus simple, pour une créance certaine et non contestée.
- Le jugement obtenu s'exécute par un commissaire de justice (saisie sur compte, sur salaire…).
L'action se prescrit par cinq ans : ne laissez pas dormir une dette ancienne.
Les garanties du syndicat
La loi protège particulièrement la créance du syndicat :
- L'hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur (art. 19).
- Le privilège immobilier spécial, qui permet au syndicat d'être payé en priorité sur le prix de vente du lot pour les charges des dernières années (art. 19-1).
- L'opposition sur le prix de vente — lors d'une vente, le notaire avise le syndic, qui peut former opposition au versement des fonds au vendeur pour obtenir le paiement des sommes dues (art. 20).
Suivre les impayés dans les comptes
- Gardez le compte de chaque copropriétaire à jour : chaque appel, chaque règlement, chaque frais imputé.
- Imputez un règlement partiel sur les dettes les plus anciennes, et dites-le au copropriétaire.
- Conservez toutes les pièces : avis d'appel, relances, accusés de réception — elles fondent la demande en justice.
- Présentez l'état des impayés au conseil syndical et en assemblée ; voir la comptabilité de la copropriété.
Questions fréquentes
Que faire quand un copropriétaire ne paie pas ses charges ?
Relancer à l'amiable dès le retard, puis adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si elle reste sans effet plus de trente jours, les provisions de l'exercice deviennent exigibles et le syndic peut saisir le tribunal judiciaire.
Le syndic doit-il être autorisé par l’AG pour poursuivre un copropriétaire ?
Non. L'action en recouvrement de charges est dispensée de l'autorisation de l'assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967).
Qui paie les frais de relance et de recouvrement ?
Les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure sont imputables au seul copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Combien de temps pour agir contre un copropriétaire débiteur ?
L'action en recouvrement des charges se prescrit par cinq ans.
Textes de référence
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 10-1, 19, 19-1, 19-2, 20 et 42
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 55
Ce guide présente les règles générales applicables aux copropriétés. Vérifiez toujours les stipulations de votre règlement de copropriété et, en cas de litige, prenez conseil auprès d'un professionnel du droit.