Rôle du syndic
Quelles sont les obligations du syndic bénévole ?
Mis à jour le · 8 min de lecture
L'essentiel
Un syndic bénévole a les mêmes missions légales qu'un syndic professionnel : exécuter les décisions de l'assemblée, administrer et entretenir l'immeuble, tenir la comptabilité, représenter le syndicat. Il bénéficie de quelques allègements — pas de carte professionnelle, pas de contrat type obligatoire — mais reste responsable de sa gestion devant les copropriétaires.
Qui peut être syndic bénévole ?
Le syndic non professionnel doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il administre (art. 17-2 de la loi du 10 juillet 1965) ; la loi ouvre aussi cette possibilité à certains proches d'un copropriétaire. Il est désigné par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25, pour un mandat de trois ans au plus, renouvelable.
Il n'a pas besoin de carte professionnelle. Il peut aussi exercer sous forme coopérative, le conseil syndical élisant alors le syndic parmi ses membres.
Les missions que la loi lui confie
L'article 18 de la loi de 1965 énumère les missions du syndic. En pratique :
| Mission | Ce que cela veut dire au quotidien |
|---|---|
| Faire respecter le règlement de copropriété | Rappeler les règles d’usage, instruire les demandes des copropriétaires |
| Exécuter les décisions de l’assemblée | Commander les travaux votés, signer les contrats décidés, appliquer le budget |
| Administrer et conserver l’immeuble | Entretien courant, contrats (ascenseur, nettoyage…), sinistres, assurance |
| Faire procéder aux travaux urgents | Engager seul les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, puis convoquer l’AG |
| Tenir la comptabilité et le budget | Appels de fonds, paiements, comptes annuels, budget prévisionnel |
| Ouvrir un compte bancaire séparé | Au nom du syndicat, jamais le compte personnel du syndic |
| Tenir le carnet d’entretien | Contrats, travaux importants, diagnostics, assurances de l’immeuble |
| Représenter le syndicat | Dans les actes civils et en justice, après autorisation de l’AG sauf exceptions |
| Convoquer l’assemblée générale | Au moins une fois par an |
| Conserver les archives | Et les transmettre intégralement à son successeur |
Le registre national des copropriétés
Toute copropriété d'immeubles à usage d'habitation doit être immatriculée au registre national des copropriétés, tenu par l'Agence nationale de l'habitat (art. L. 711-1 du Code de la construction et de l'habitation). C'est au syndic de faire l'immatriculation, puis de mettre à jour chaque année les données financières après l'approbation des comptes.
Un oubli qui bloque
Sans immatriculation à jour, la copropriété peut perdre l'accès à certaines subventions publiques, et le numéro d'immatriculation est demandé lors des ventes de lots.
L’argent du syndicat
Les fonds du syndicat sont déposés sur un compte bancaire séparé ouvert à son nom (art. 18), et les cotisations au fonds de travaux sur un compte distinct, rémunéré. Le syndic ne doit jamais faire transiter l'argent des copropriétaires par ses comptes personnels, même temporairement.
Il tient la comptabilité selon les règles propres aux copropriétés (voir tenir la comptabilité), établit le budget prévisionnel et procède aux appels de fonds.
Les ventes de lots
Quand un copropriétaire vend, le notaire demande au syndic des informations financières et techniques sur la copropriété et sur le lot : sommes dues, charges, procédures en cours, travaux votés. L'état daté, délivré avant la signature de l'acte, arrête la situation du vendeur envers le syndicat (art. 5 du décret du 17 mars 1967). Tenez les comptes individuels à jour : c'est ce qui permet de répondre vite.
La responsabilité du syndic bénévole
Le syndic est un mandataire : il répond des fautes commises dans sa gestion. Lorsque le mandat est gratuit, cette responsabilité est appréciée moins rigoureusement (art. 1992 du Code civil) — mais elle existe. Les situations à risque sont connues : une assurance de l'immeuble qui n'est plus payée, un sinistre non déclaré, des travaux urgents laissés en attente, des fonds mélangés.
- Vérifiez que l'assurance multirisque de l'immeuble couvre la responsabilité civile du syndic bénévole.
- Consignez vos décisions et gardez les pièces qui les justifient.
- Rendez compte régulièrement au conseil syndical, qui assiste le syndic et contrôle sa gestion (art. 21).
La fin du mandat
À la fin de ses fonctions, le syndic doit remettre à son successeur, dans des délais courts fixés par la loi (art. 18-2), la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires, puis l'ensemble des documents et archives du syndicat. Une copropriété dont les documents sont classés et numérisés se transmet en une journée ; voir les documents à conserver.
Questions fréquentes
Qui peut devenir syndic bénévole ?
Un copropriétaire d'un ou plusieurs lots de la copropriété (article 17-2 de la loi de 1965), désigné par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25, pour trois ans au plus.
Le syndic bénévole a-t-il les mêmes obligations qu’un professionnel ?
Ses missions légales sont les mêmes (article 18 de la loi de 1965) : exécuter les décisions de l'AG, administrer l'immeuble, tenir la comptabilité, ouvrir un compte séparé, tenir le carnet d'entretien, immatriculer la copropriété. Il n'a pas besoin de carte professionnelle.
Le syndic bénévole est-il responsable en cas d’erreur ?
Oui, comme tout mandataire. Lorsque le mandat est gratuit, sa responsabilité est appréciée moins rigoureusement (article 1992 du Code civil), mais elle peut être engagée en cas de faute de gestion.
Quelle est la durée du mandat d’un syndic bénévole ?
Trois ans au plus, renouvelables par décision de l’assemblée générale.
Textes de référence
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 17-2, 18, 18-2, 21 et 25
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 5
- Code de la construction et de l’habitation, articles L. 711-1 et suivants
- Code civil, article 1992
Ce guide présente les règles générales applicables aux copropriétés. Vérifiez toujours les stipulations de votre règlement de copropriété et, en cas de litige, prenez conseil auprès d'un professionnel du droit.