Rôle du syndic
Quel est le rôle du conseil syndical en copropriété ?
Mis à jour le · 7 min de lecture
L'essentiel
Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Ses membres sont des copropriétaires élus par l'assemblée générale, pour trois ans au plus. Il donne son avis sur les questions importantes, peut consulter toutes les pièces de la copropriété et, depuis 2019, recevoir de l'assemblée une délégation pour prendre certaines décisions. Dans une copropriété à syndic bénévole, il est souvent le premier soutien du syndic.
Ses missions : assister et contrôler
Le conseil syndical « assiste le syndic et contrôle sa gestion » (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965). Concrètement :
- il donne son avis au syndic ou à l'assemblée sur toute question de la copropriété, à leur demande ou de sa propre initiative ;
- il contrôle la comptabilité, la répartition des dépenses, les contrats et l'exécution des décisions de l'assemblée ;
- il est consulté pour les marchés et contrats au-delà d'un montant fixé par l'assemblée générale ;
- il participe à la préparation du budget prévisionnel et de l'ordre du jour de l'assemblée ;
- il rend compte chaque année de sa mission à l'assemblée générale.
Le conseil syndical ne gère pas : il n'engage pas le syndicat, ne signe pas les contrats et ne tient pas les comptes. Ces actes restent ceux du syndic.
Qui peut être élu, et comment
| Point | Règle |
|---|---|
| Qui | Des copropriétaires, leurs conjoints ou partenaires de PACS, leurs représentants légaux, ou des usufruitiers |
| Élection | Par l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) |
| Durée du mandat | Fixée par l’assemblée, trois ans au plus, renouvelable (art. 22 du décret du 17 mars 1967) |
| Rémunération | Aucune : le mandat est gratuit, seuls les frais engagés peuvent être remboursés |
| Incompatibilité | Le syndic, son conjoint, ses parents et ses préposés ne peuvent pas être membres |
Si l'assemblée ne parvient pas à désigner des membres faute de candidats ou de majorité, le procès-verbal le constate ; la copropriété peut aussi décider, à la double majorité de l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical.
Dans un syndicat coopératif
Dans un syndicat coopératif, le syndic est élu par le conseil syndical parmi ses membres : le syndic bénévole est alors président du conseil syndical. C'est une forme adaptée aux petites copropriétés gérées par leurs occupants (art. 17-1).
Accès aux documents
Le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, après en avoir informé le syndic, de toutes les pièces relatives à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété (art. 21). Le syndic doit les lui transmettre ; en cas de retard au-delà d'un mois, des pénalités de retard par jour peuvent être déduites de sa rémunération, ce qui vise surtout le syndic professionnel.
Avec un syndic bénévole, le plus simple est un accès permanent en lecture aux comptes, aux factures et aux contrats : le contrôle devient continu plutôt qu'annuel.
La délégation de pouvoirs
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, s'il compte au moins trois membres, le pouvoir de prendre les décisions relevant de la majorité simple de l'article 24 (art. 21-1 à 21-5). La délégation :
- est votée à la majorité de l'article 25, pour deux ans au plus, renouvelable ;
- fixe un montant maximal des sommes que le conseil syndical peut engager ;
- ne peut porter ni sur l'approbation des comptes, ni sur le budget prévisionnel, ni sur les adaptations du règlement de copropriété ;
- oblige le conseil syndical à rendre compte à l'assemblée des décisions prises.
Les membres du conseil syndical doivent alors être couverts par une assurance de responsabilité civile, prise en charge par le syndicat.
Conseil syndical et syndic bénévole
Quand le syndic est un copropriétaire bénévole, le conseil syndical est son relais naturel : partage des tâches (suivi des travaux, relation avec les prestataires), relecture des comptes avant l'assemblée, préparation de l'ordre du jour. Voir aussi les obligations du syndic bénévole et la préparation de l'assemblée générale.
Questions fréquentes
Le conseil syndical est-il obligatoire ?
Oui en principe : chaque syndicat de copropriétaires doit en avoir un. L'assemblée générale peut toutefois décider de ne pas en instituer, à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Combien de temps dure le mandat d’un membre du conseil syndical ?
La durée est fixée par l'assemblée générale, dans la limite de trois ans, et le mandat est renouvelable (article 22 du décret du 17 mars 1967).
Les membres du conseil syndical sont-ils rémunérés ?
Non, le mandat est gratuit. Les frais exposés pour la mission peuvent en revanche être remboursés sur justificatifs.
Le conseil syndical peut-il prendre des décisions à la place de l’assemblée ?
Oui, s'il compte au moins trois membres et que l'assemblée lui a délégué ce pouvoir à la majorité de l'article 25 : il peut alors prendre les décisions relevant de la majorité de l'article 24, dans la limite d'un montant fixé, sauf sur les comptes et le budget.
Textes de référence
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 17-1, 21 et 21-1 à 21-5
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 22 à 27
Ce guide présente les règles générales applicables aux copropriétés. Vérifiez toujours les stipulations de votre règlement de copropriété et, en cas de litige, prenez conseil auprès d'un professionnel du droit.