Travaux et entretien
Plan pluriannuel de travaux (PPPT) : obligations et calendrier
Mis à jour le · 7 min de lecture
L'essentiel
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) recense, sur dix ans, les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants et à sa performance énergétique. Il est obligatoire pour les copropriétés à usage d'habitation de plus de quinze ans, selon un calendrier qui s'achève en 2025 avec les copropriétés de 50 lots et moins. Il est établi par un professionnel qualifié et présenté à l'assemblée générale, et son adoption fixe la cotisation minimale au fonds de travaux.
Qui est concerné, et depuis quand
Toutes les copropriétés à usage total ou partiel d'habitation dont l'immeuble a plus de quinze ans, selon leur taille (art. 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Climat et résilience) :
| Taille de la copropriété | Obligation depuis le |
|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2023 |
| De 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 |
| 50 lots et moins | 1er janvier 2025 |
Exemption
Une copropriété peut être dispensée du plan si un diagnostic technique global (DTG) récent ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années suivantes.
Ce que contient le plan
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d'atteindre ;
- une estimation sommaire du coût des travaux et leur hiérarchisation ;
- une proposition d'échéancier sur les dix prochaines années.
Les étapes, pour un syndic bénévole
- Faire voter en assemblée générale l'élaboration du projet de plan et le choix du prestataire — un professionnel présentant des garanties de compétence (architecte, bureau d'études, diagnostiqueur habilité…). Présentez plusieurs devis.
- Faire réaliser le projet de plan, en s'appuyant si possible sur le diagnostic de performance énergétique collectif.
- Présenter le projet à l'assemblée générale suivante, qui se prononce sur son adoption et sur les travaux à inscrire. Les décisions sur les travaux suivent les majorités habituelles.
- Intégrer les travaux adoptés au carnet d'entretien, et actualiser le plan au moins tous les dix ans.
Plan pluriannuel et fonds de travaux
Lorsqu'un plan a été adopté, la cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit (et reste d'au moins 5 % du budget prévisionnel sinon). Le plan sert ainsi d'outil de programmation financière : il permet d'étaler l'effort et d'éviter les appels de fonds massifs et imprévus.
Et si la copropriété ne le fait pas ?
À défaut de plan, l'autorité administrative peut, lors d'un contrôle de sécurité ou de salubrité de l'immeuble, demander au syndic de le lui produire et, à défaut, en ordonner l'établissement. Surtout, l'absence de plan pèse lors des ventes : l'information figure dans les documents remis à l'acquéreur.
Questions fréquentes
Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire pour une petite copropriété ?
Oui depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés à usage d'habitation de 50 lots et moins dont l'immeuble a plus de quinze ans, sauf dispense lorsqu'un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur dix ans.
Qui peut établir le projet de plan pluriannuel de travaux ?
Un professionnel présentant des garanties de compétence et d'indépendance, par exemple un architecte, un bureau d'études ou un diagnostiqueur disposant des qualifications requises. Son choix est voté par l'assemblée générale.
Tous les travaux du plan doivent-ils être votés ?
Non. L'assemblée se prononce sur l'adoption du plan puis décide, travaux par travaux, de leur réalisation et de leur calendrier, aux majorités habituelles.
Tous les combien faut-il actualiser le plan ?
Au moins tous les dix ans.
Textes de référence
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14-2 et 14-2-1
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et résilience », article 171
- Code de la construction et de l’habitation, article L. 731-1 (diagnostic technique global)
Ce guide présente les règles générales applicables aux copropriétés. Vérifiez toujours les stipulations de votre règlement de copropriété et, en cas de litige, prenez conseil auprès d'un professionnel du droit.