Travaux et entretien
Travaux en copropriété : quelle majorité pour les voter ?
Mis à jour le · 8 min de lecture
L'essentiel
Les travaux sur les parties communes sont votés en assemblée générale, à une majorité qui dépend de leur nature : majorité simple de l'article 24 pour l'entretien et la mise aux normes, majorité absolue de l'article 25 pour la rénovation énergétique ou l'autorisation de travaux privatifs, double majorité de l'article 26 pour les améliorations. Le syndic fait établir des devis, les joint à la convocation, puis appelle les fonds selon l'échéancier voté.
Les majorités, en un tableau
| Majorité | Comment elle se calcule | Exemples de travaux |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance | Entretien et conservation de l’immeuble, travaux rendus obligatoires par la loi, accessibilité aux personnes handicapées |
| Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non | Travaux d’économie d’énergie et de rénovation énergétique, autorisation donnée à un copropriétaire de faire des travaux affectant les parties communes |
| Article 26 | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Travaux d’amélioration (ajout d’un équipement nouveau, transformation), actes d’acquisition immobilière |
| Unanimité | Toutes les voix du syndicat | Travaux portant atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives |
La liste précise figure aux articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui ont été modifiés à plusieurs reprises : vérifiez toujours la version en vigueur sur Légifrance avant de rédiger une résolution.
Les « passerelles » entre majorités
Une résolution de l'article 25 qui n'obtient pas la majorité de tous les copropriétaires mais recueille au moins le tiers des voix peut être immédiatement soumise à un second vote, à la majorité de l'article 24 (art. 25-1).
De même, une décision de l'article 26 qui n'atteint pas la double majorité mais obtient l'approbation de la moitié des membres représentant au moins le tiers des voix peut faire l'objet d'un second vote immédiat à la majorité de l'article 25 (art. 26-1).
Rédiger la résolution
Indiquez dans le projet de résolution la majorité applicable, le montant, l'entreprise retenue, le calendrier des appels de fonds et le recours éventuel au fonds de travaux. Une résolution précise se vote plus facilement et se conteste moins.
Devis et mise en concurrence
- L'assemblée fixe un montant au-delà duquel les marchés et contrats doivent être mis en concurrence et soumis à l'avis du conseil syndical (art. 21). Au-dessus de ce seuil, présentez plusieurs devis comparables.
- Joignez les devis et, si besoin, le rapport du maître d'œuvre à la convocation : ils conditionnent la validité du vote.
- Pour des travaux importants, prévoyez les honoraires éventuels de maîtrise d'œuvre et l'assurance dommages-ouvrage dans le budget voté — voir les assurances de la copropriété.
Financer les travaux votés
Les travaux votés hors budget prévisionnel font l'objet d'appels de fonds spécifiques, aux dates fixées par l'assemblée, répartis selon la clé de charges applicable à l'équipement concerné. Ils peuvent être financés en tout ou partie par le fonds de travaux.
En cas d'urgence (fuite, péril), le syndic peut faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, en informant les copropriétaires et en convoquant immédiatement une assemblée générale (art. 37 du décret du 17 mars 1967).
Questions fréquentes
Quelle majorité pour des travaux d’entretien en copropriété ?
La majorité de l'article 24 : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Quelle majorité pour une isolation ou des travaux de rénovation énergétique ?
Les travaux d'économie d'énergie relèvent en principe de la majorité de l'article 25. S'ils recueillent au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité de l'article 24.
Le syndic peut-il faire des travaux sans vote de l’assemblée ?
Oui, uniquement en cas d'urgence, pour les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Faut-il plusieurs devis pour voter des travaux ?
Au-delà du montant fixé par l'assemblée générale, les marchés doivent être mis en concurrence. En pratique, présenter plusieurs devis comparables joints à la convocation évite bien des contestations.
Textes de référence
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 21, 24, 25, 25-1, 26 et 26-1
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 37
Ce guide présente les règles générales applicables aux copropriétés. Vérifiez toujours les stipulations de votre règlement de copropriété et, en cas de litige, prenez conseil auprès d'un professionnel du droit.