Finances
Répartition des charges de copropriété : tantièmes et clés de répartition
Mis à jour le · 7 min de lecture
L'essentiel
Les charges de copropriété se répartissent entre les lots selon le règlement de copropriété. Les charges générales (entretien, conservation et administration des parties communes) suivent les tantièmes de parties communes de chaque lot ; les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif…) suivent l'utilité que l'équipement présente pour chaque lot. Le syndic applique ces clés : il ne peut pas les modifier.
Deux catégories de charges
| Catégorie | Ce qu’elle couvre | Critère de répartition |
|---|---|---|
| Charges générales | Conservation, entretien et administration des parties communes : assurance, ménage, honoraires, entretien de la toiture et de la façade | Quotes-parts de parties communes (tantièmes) attachées à chaque lot |
| Charges spéciales | Services collectifs et éléments d’équipement commun : ascenseur, chauffage collectif, eau chaude, interphone | Utilité objective que le service ou l’équipement présente pour chaque lot |
Tantièmes et clés de répartition
Le règlement de copropriété fixe, pour chaque lot, sa quote-part de parties communes (souvent sur 1 000 ou 10 000 tantièmes), et, pour chaque catégorie de charges spéciales, une grille propre. Chacune de ces grilles est une clé de répartition : « charges générales », « ascenseur bâtiment A », « chauffage »…
Calcul de la quote-part d'un lot : dépense × tantièmes du lot ÷ total des tantièmes de la clé. Exemple : un ascenseur coûte 3 000 € par an ; le lot 12 a 80 tantièmes sur les 1 200 de la clé ascenseur ; sa part est de 3 000 × 80 ÷ 1 200 = 200 €.
Vérifier la cohérence
La somme des tantièmes de tous les lots doit correspondre exactement au total annoncé pour chaque clé. Un écart, même d'un tantième, fausse tous les appels de fonds : contrôlez-le à la reprise de la copropriété.
Du budget à l’appel de fonds
Chaque ligne du budget prévisionnel est rattachée à une clé de répartition. L'appel de fonds de chaque copropriétaire additionne, clé par clé, sa quote-part du budget de la période — voir comment faire un appel de fonds. Les mêmes clés servent ensuite à la régularisation des charges réelles.
Modifier ou contester la répartition
- Modifier la répartition des charges suppose en principe l'unanimité des copropriétaires (art. 11 de la loi du 10 juillet 1965), sauf exceptions : travaux ou actes d'acquisition et de disposition décidés par l'assemblée, ou changement d'usage d'une partie privative.
- Contester : un copropriétaire peut demander en justice la révision de la répartition si sa part excède de plus d'un quart celle qui résulterait d'une juste application de l'article 10, ou si la part d'un autre est inférieure de plus d'un quart (art. 12).
- Une clause de répartition contraire à la loi peut être déclarée non écrite par le juge, qui procède alors à une nouvelle répartition.
Questions fréquentes
Comment sont calculées les charges de copropriété d’un lot ?
Pour chaque dépense, on applique la clé de répartition prévue par le règlement de copropriété : montant de la dépense × tantièmes du lot ÷ total des tantièmes de la clé. La part du lot est la somme de ces montants.
Un copropriétaire du rez-de-chaussée paie-t-il l’ascenseur ?
Les charges d'ascenseur sont des charges spéciales, réparties selon l'utilité de l'équipement pour chaque lot. Le règlement de copropriété peut prévoir une part réduite ou nulle pour les lots du rez-de-chaussée ; à défaut de clause, c'est la grille du règlement qui s'applique.
Le syndic peut-il changer les tantièmes ?
Non. Le syndic applique la répartition du règlement de copropriété. Sa modification relève en principe de l'unanimité des copropriétaires, ou d'une décision de justice en cas d'action en révision.
Peut-on contester la répartition des charges ?
Oui, par une action en révision devant le tribunal judiciaire si la part d'un lot s'écarte de plus d'un quart de celle qui résulterait d'une juste application de la loi (article 12 de la loi du 10 juillet 1965).
Textes de référence
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 5, 10, 10-1, 11 et 12
Ce guide présente les règles générales applicables aux copropriétés. Vérifiez toujours les stipulations de votre règlement de copropriété et, en cas de litige, prenez conseil auprès d'un professionnel du droit.