Rôle du syndic
Assurance de la copropriété : obligations et gestion des sinistres
Mis à jour le · 7 min de lecture
L'essentiel
Le syndicat des copropriétaires doit être assuré contre les risques de responsabilité civile, et chaque copropriétaire, occupant ou non, doit l'être aussi. En pratique, la copropriété souscrit une assurance multirisque immeuble qui couvre aussi les dommages aux parties communes. Le syndic la choisit, la fait voter si besoin, déclare les sinistres et suit les indemnisations.
Ce qui est obligatoire
| Qui | Assurance | Fondement |
|---|---|---|
| Le syndicat des copropriétaires | Responsabilité civile | Art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Chaque copropriétaire, occupant ou non | Responsabilité civile | Art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 |
| Le syndicat, pour des travaux de construction | Dommages-ouvrage | Art. L. 242-1 du code des assurances |
| Le locataire | Risques locatifs | Art. 7 de la loi du 6 juillet 1989 |
La multirisque immeuble
Au-delà de la seule responsabilité civile, la plupart des copropriétés souscrivent une assurance multirisque immeuble : incendie, dégâts des eaux, bris de glace, catastrophes naturelles, vol et vandalisme dans les parties communes. Points à vérifier dans le contrat :
- la garantie « reconstruction à neuf » ou limitée à un capital ;
- les franchises, notamment en dégât des eaux ;
- la couverture de la responsabilité civile du syndic bénévole et des membres du conseil syndical ;
- la recherche de fuite et les frais de relogement.
Ces informations sont demandées lors de chaque vente de lot, dans les renseignements joints à l'état daté.
Choisir et changer de contrat
- Faites établir plusieurs propositions sur la base de la même description de l'immeuble (surface, année, équipements, sinistralité).
- Présentez-les au conseil syndical, puis à l'assemblée si le montant dépasse le seuil de mise en concurrence voté.
- Le contrat se résilie à son échéance annuelle, en respectant le préavis qu'il prévoit — deux mois en général (art. L. 113-12 du code des assurances). Anticipez : faites voter le changement lors de l'assemblée qui précède l'échéance.
- Classez le contrat, les conditions particulières et les attestations annuelles dans les documents de la copropriété.
Gérer un sinistre
- Faites cesser la cause (fermer l'eau, sécuriser) : en urgence, le syndic peut agir sans attendre l'assemblée.
- Déclarez le sinistre à l'assureur dans le délai prévu au contrat — cinq jours ouvrés en général.
- Rassemblez les preuves : photos, constat amiable dégât des eaux, factures, devis de réparation.
- Suivez l'expertise et l'indemnisation, puis informez les copropriétaires concernés.
Dégâts des eaux : la convention IRSI
Entre assureurs, les dégâts des eaux et incendies jusqu'à 5 000 € HT par local sont gérés selon la convention IRSI : un assureur gestionnaire est désigné selon le local sinistré, et une seule expertise est menée jusqu'à un certain montant. Le syndic déclare pour les parties communes ; chaque occupant déclare à son propre assureur pour son local.
Questions fréquentes
L’assurance de la copropriété est-elle obligatoire ?
Oui pour la responsabilité civile : le syndicat des copropriétaires et chaque copropriétaire, occupant ou non, doivent être assurés contre les risques de responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Un copropriétaire bailleur doit-il être assuré ?
Oui. L'obligation de responsabilité civile s'applique à chaque copropriétaire, qu'il occupe son lot ou le loue. Son locataire doit, de son côté, s'assurer contre les risques locatifs.
Qui déclare un dégât des eaux dans les parties communes ?
Le syndic, auprès de l'assureur de l'immeuble. Chaque occupant touché déclare aussi le sinistre à son propre assureur pour son logement.
Quand peut-on changer d’assurance de copropriété ?
À l'échéance annuelle du contrat, en respectant le préavis prévu (en général deux mois, article L. 113-12 du code des assurances). Le choix du nouveau contrat se fait selon le seuil de mise en concurrence fixé par l'assemblée.
Textes de référence
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1
- Code des assurances, articles L. 113-2, L. 113-12 et L. 242-1
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7
- Convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeuble (IRSI)
Ce guide présente les règles générales applicables aux copropriétés. Vérifiez toujours les stipulations de votre règlement de copropriété et, en cas de litige, prenez conseil auprès d'un professionnel du droit.